中國養老地產行業十三五發展規劃及投資戰略研究報告2016-2021年
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華研中商研究院（www.hyzsyjy.com）
【報告編號】: 246081
【出版日期】: 2016年2月
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【報告目錄】
第一部分 行業發展現狀 24
第一章 養老地產行業發展綜述 24
第一節 養老地產行業定義及分類 24
一、行業定義 24
二、行業主要產品分類 24
三、行業特性及在國民經濟中的地位 25
第二節 最近-年中國養老地產行業經濟指標分析 25
一、贏利性 25
二、成長速度 26
三、附加值的提升空間 26
四、進入壁壘／退出機制 26
五、風險性 27
六、行業周期 27
七、競爭激烈程度 27
八、行業成熟度分析 28
第三節 養老地產行業產業鏈分析 28
一、主要環節的增值空間 28
二、與上下游行業之間的關聯性 29
三、行業產業鏈上下游相關行業分析 29
1、養老產業發展狀況及影響 29
2、房地產行業發展及其影響 37
3、養老地產開發狀況及影響 39
第二章 養老地產行業市場環境及影響分析（PEST） 40
第一節 養老地產行業政治法律環境（P） 40
一、行業管理體制分析 40
二、行業相關法律法規 41
1、《中華人民共和國老年人權益保障法》 41
2、《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》 52
三、行業相關發展規劃 62
1、《社會養老服務體系建設規劃 》 62
2、《中國老齡事業發展“十三五”規劃 》 71
四、政策環境對行業的影響 82
第二節 行業經濟環境分析（E） 83
一、宏觀經濟形勢分析 83
1、國際宏觀經濟形勢分析 83
2、國內宏觀經濟形勢分析 87
3、產業宏觀經濟環境分析 93
二、宏觀經濟環境對行業的影響分析 100
1、經濟復蘇對行業的影響 100
2、貨幣政策對行業的影響 105
3、區域規劃對行業的影響 107
第三節 行業社會環境分析（S） 111
一、養老地產產業社會環境 111
1、人口環境分析 111
2、中國城鎮化率 111
二、社會環境對行業的影響 112
三、養老地產產業發展對社會發展的影響 113
第四節 行業技術環境分析（T） 114
一、養老地產市場項目的產品分析 114
二、養老地產產品的功能、設計與內涵 115
1、養老地產住宅設計的功能 115
2、養老地產住宅的設計與內涵 115
三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容 117
1、《老年人建筑設計規范》簡介 117
2、《老年人建筑設計規范》內容 117
第三章 2014-2015年國際養老地產行業運行狀況分析 126
第一節 2014-2015年國際養老地產業運行環境分析 126
一、世界人口總數和分布 126
二、世界人口老齡化現狀 126
三、世界養老地產業政策分析 127
第二節 2014-2015年國外養老模式理論及模式分析 129
一、西方國家養老模式理論分析 129
二、美國養老模式及運行機制分析 129
三、英國社區照顧養老模式及特點 133
四、日本養老模式的多樣化分析 137
五、國外集中養老模式比較及借鑒 139
六、國外其他養老模式簡單介紹 141
第三節 2014-2015年世界主要國家養老地產發展分析 142
一、發達國家養老地產概述 142
二、美國養老地產發展情況 143
三、日本養老地產發展情況 144
四、歐洲養老地產發展情況 144
第四節 2014-2015年國外老年住宅典型案例分析 145
一、美國太陽城中心 145
二、日本的港北新城 149
第五節 2016-2021年世界養老地產趨勢預測分析 150
第四章 2014-2015年我國養老地產行業運行現狀分析 151
第一節 我國養老地產行業發展狀況分析 151
一、我國養老地產行業發展階段 151
二、我國養老地產行業發展總體概況 151
三、我國養老地產行業商業模式與盈利模式 153
第二節 2014-2015年養老地產行業發展規模 155
一、2014-2015年我國養老地產行業市場規模 155
二、2014-2015年我國養老地產行業企業規模 156
三、2014-2015年中國養老地產企業項目規模 159
第三節 2014-2015年養老地產市場情況分析 160
一、2014-2015年中國養老地產市場總體概況 160
二、2014-2015年中國養老地產產品市場發展分析 160
第二部分 行業全景調研 162
第五章 我國養老地產發展模式分析 162
第一節 家庭養老 162
第二節 機構養老 167
一、案例 167
二、機構養老的盈虧分析 168
三、模式點評 170
第三節 社區居家養老 171
一、案例 171
二、模式點評 172
第四節 新興的養老模式 173
一、養生文化村 173
1、案例 173
2、模式點評 174
二、大型綜合性服務機構 174
1、案例 174
2、模式點評 175
三、以房養老 175
1、案例 175
2、模式點評： 176
四、異地養老 176
1、異地購房 176
2、“候鳥式”養老 178
3、季節性”養老 178
4、海外華人回國養老 178
五、度假養老基地連鎖 180
1、案例 180
2、模式點評 181
六、分時度假式養老 182
1、案例 182
2、模式點評 183
七、連鎖養老超市 183
1、案例 183
2、模式點評 183
第五節 我國養老模式案例總結 184
一、“社區+醫院+地產”模式 184
二、會籍制的養老俱樂部 184
三、以房養老 184
四、異地養老 185
五、度假基地連鎖 185
六、分時度假式養老 186
七、連鎖養老超市 186
第六節 創新養老模式的建議 186
一、養老產業必須走社會化的道路 186
二、養老產業必須走產業化的道路 187
三、養老產業必須走專業化的道路 187
四、老年社區應構建科學的選址模型 188
五、老年社區為核心的人群復合化發展 194
六、老年社區應滿足需求的多樣化 194
七、養老地產與政府部門合作營銷 194
八、具有多功能養老地產是發展趨勢 195
九、在養老地產的基礎之上發展養生社區 195
第六章 養老地產行業開發模式分析 196
第一節 與社區共同建設 196
一、專門建設綜合型養老社區 196
二、新建大型社區的同時開發養老組團 198
三、普通社區中配建各類養老產品 200
四、成熟社區周邊插建多功能老年服務設施 201
第二節 與相關設施并設 202
一、與醫療機構結合 202
二、養老設施與幼兒園并設 203
三、與教育設施結合 204
第三節 與旅游或商業地產結合 205
一、在旅游風景區中開發養老居住產品 205
二、與商業地產結合而開發老年公寓 207
第四節 與國際品牌接軌 209
一、建世界型連鎖老年設施 209
二、與國際知名養老品牌共同開發 209
第五節 以其他方式轉型 210
一、利用險資投資養老地產 210
二、與護理服務業結合 210
三、利用自身獨特資源轉型 211
四、將舊的國有資產盤活 211
第七章 養老地產行業經營模式分析 212
第一節 政府、慈善機構合作經營模式 212
一、純福利性質的養老院 212
二、民辦養老院 212
第二節 專業公司經營管理－老年公寓 212
一、老年公寓的類型與特點 212
二、老年人輔助生活機構 215
三、老年公寓經營應遵循的策略 216
第三節 住宅建設與管理相分離的經營模式 219
第八章 養老地產行業重點項目分析 220
第一節 北京東方太陽城 220
一、北京東方太陽城簡介 220
二、北京東方太陽城老年住宅設計 221
第二節 三亞清平樂 223
一、三亞清平樂簡介 223
二、老年社區的環境-三亞 225
三、三亞清平樂老年社區建設情況 226
第三節 北京通州華龍老年公寓 227
一、北京通州華龍老年公寓簡介 227
二、華龍老年公寓建筑配套及其服務 228
第四節 榮成老年公寓 228
一、榮成老年公寓簡介 228
二、榮成老年公寓建筑配套及服務 229
三、榮成老年公寓發展情況及規劃 229
第五節 2015年十大養老地產項目介紹 230
一、西塘—保利西塘越 230
二、天津—永泰紅磡陽光幸福村 232
三、天津—濱海雲杉鎮 233
四、青島—新華錦國際頤養中心 234
五、上�！獜托切潜ぶ协h 235
六、宜興—中大九如城 237
七、杭州—萬科隨園嘉樹 239
八、長沙—康乃馨國際老年生活示范區 239
九、北京—萬科幸福匯 241
十、沈陽—蔚藍聽雨觀瀾林溪公館 242
第九章 2016-2021年養老地產消費者調研 244
第一節 養老地產市場調研 244
一、個人情況調研概要 244
二、入住老年公寓意愿 244
三、設施服務需求方面 245
四、經濟承受能力方面 245
五、社會行為方面調研 245
六、目標消費者調研總結 245
第二節 老年人心態分析 246
一、心理特征 246
二、消費特征 247
1、消費行為的習慣性 247
2、消費決策的理智性 248
3、消費目標的便利性 248
第三節 目標消費者消費方式 249
一、以租換租 249
二、以舊換新 250
三、倒按揭 250
第三部分 競爭格局分析 252
第十章 2016-2021年養老地產行業競爭形勢及策略 252
第一節 行業總體市場競爭狀況分析 252
一、養老地產行業競爭結構分析 252
1、現有企業間競爭 252
2、潛在進入者分析 253
3、替代品威脅分析 254
4、供應商議價能力 256
5、客戶議價能力 257
二、養老地產行業企業間競爭格局分析 257
三、養老地產行業SWOT分析 259
1、養老地產行業優勢分析 259
2、養老地產行業劣勢分析 260
3、養老地產行業機會分析 260
4、養老地產行業威脅分析 260
第二節 中國養老地產行業競爭格局綜述 261
一、養老地產行業競爭概況 261
1、養老地產業未來競爭格局和特點 261
2、養老地產市場進入及競爭對手分析 261
二、中國養老地產企業競爭力分析 262
1、投資方競爭力分析 262
2、開發方競爭力分析 263
3、運營商競爭力分析 264
第三節 養老地產市場競爭策略分析 266
一、養老配套服務是核心競爭力 266
二、養老地產市場競爭策略建議 270
第十一章 2016-2021年養老地產行業領先企業分析 273
第一節 保利房地產（集團）股份有限公司 273
一、企業概況 273
二、企業經營分析 275
（一）企業償債能力分析 275
（二）企業運營能力分析 277
（三）企業盈利能力分析 280
三、養老地產項目 281
四、企業經營策略和發展戰略 282
第二節 萬科企業股份有限公司 283
一、企業概況 283
二、企業經營分析 284
（一）企業償債能力分析 284
（二）企業運營能力分析 286
（三）企業盈利能力分析 289
三、養老地產項目 290
四、企業經營策略和發展戰略 293
第三節 金成房地產集團有限公司 294
一、企業概況 294
（一）企業償債能力分析 294
（二）企業運營能力分析 296
（三）企業盈利能力分析 299
二、養老地產項目 300
三、企業經營策略和發展戰略 301
第四節 盛世天頤投資(集團)股份有限公司 301
一、企業概況 301
二、養老地產項目 302
三、企業經營策略和發展戰略 303
（一）企業償債能力分析 304
（二）企業運營能力分析 306
（三）企業盈利能力分析 309
第五節 親和源股份有限公司 310
一、企業概況 310
二、養老地產項目 311
三、企業經營策略和發展戰略 311
（一）企業償債能力分析 312
（二）企業運營能力分析 313
（三）企業盈利能力分析 316
第四部分 投資前景展望 318
第十二章 2016-2021年養老地產行業面臨的困境及對策 318
第一節 2016年養老地產行業面臨的困境 318
一、政策優惠無保障 318
二、新興市場不穩定 318
三、投資額高 318
四、回收期長 319
五、后期物業管理要求高 320
第二節 養老地產企業面臨的困境及對策 320
一、養老地產企業面臨的困境 320
1、技術的障礙 320
2、開發主體結構單一 321
3、開發模式不夠吸引 322
4、土地成本高 322
二、養老地產企業發展的對策 323
1、地產資本跨界進入專業服務領域 323
2、政策允許下的商業模式探索 323
3、養老地產產品設計的升級 324
第三節 中國養老地產行業發展建議 325
一、對政府的建議 325
二、對開發商的建議 326
1、抓住養老政策帶來的機遇 326
2、開發養老地產應慎之又慎 326
3、可考慮合作開發養老地產 326
4、在已建項目或擬開發項目上建設日托（養老）站 327
第十三章 2016-2021年中國養老地產市場前景預測分析 328
第一節 2016-2021年中國養老地產發展趨勢分析 328
一、養老地產建設發展趨勢 328
二、養老地產產品發展趨勢 328
三、養老地產消費發展趨勢 329
四、養老地產總體發展趨勢 332
第二節 2016-2021年中國養老地產市場發展前景分析 332
一、養老地產將成為房地產新增長點 332
二、中國養老地產市場需求前景分析 333
三、老年公寓市場發展趨勢與前景 334
第三節 未來中國養老地產市場發展問題及瓶頸分析 340
一、中國養老地產市場存在的主要問題 340
1、中國養老地產存在的主要問題 340
2、開發養老地產需要解決的問題 341
二、中國養老地產發展面臨的問題 342
1、消費主體潛在需求難以激發成為有效需求 342
2、養老地產開發運營成本高利潤低風險大 342
3、政府對養老地產的政策和資金援助不夠 343
第四節 2016-2021年中國養老地產發展策略及建議 344
一、中國養老地產開發策略與建議 344
二、養老地產經營者發展戰略分析 344
三、中國養老地產發展對策與建議 344
第四部分 投資戰略研究 346
第十四章 2016-2021年養老地產行業投資機會與風險防范 346
第一節 養老地產行業融資分析 346
一、國內行業融資分析 346
二、國際行業融資分析 348
第二節 2016-2021年養老地產行業投資機會 350
一、養老型地產投資成行業新寵 350
二、國際資本在華投資老年住宅 352
三、保險資金探路中國養老地產 353
四、養老地產區域投資潛力分析 358
第三節 中國養老地產行業投資風險評估 361
一、新興市場不穩定 361
二、政策優惠無保障 362
三、開發模式需創新 362
四、投入資金額較高 363
五、投資回收周期長 363
六、后期物業管理難 364
第十五章 養老地產行業投資戰略研究 365
第一節 對我國養老地產發展的戰略思考 365
一、市場定位及有效需求與供給 365
二、資源的獲取整合與有效利用 365
三、能力培育與創新 366
四、利益關系及共生共長 367
第二節 養老地產行業投資開發規劃研究 368
一、規劃選址要求 368
1、基礎型養老社區 368
2、高端型養老社區 369
二、對環境景觀要求 370
1、好景配好房 370
2、高綠地率 371
3、高供氧綠植組合 371
三、對交通的要求 371
1、人車分流系統是最低要求 371
2、結合景觀體系打造慢生活步行系統 372
四、對規劃尺度的要求 372
1、控制建筑高度和密度 372
2、宜人的活動場所尺度 372
3、適合老年人出行的服務設施設置半徑 373
五、老年社區對日照通風衛生要求 373
六、老年社區對公共服務設施的要求 374
1、無障礙道路系統為強制性建設內容 374
2、入戶式和隨身式急救護理系統 374
3、醫療體檢康復中心 374
七、養老地產規劃選址綜述 375
第三節 2016-2021年中國養老地產投資策略與建議 375
一、產品設計研究 375
二、營銷品牌戰略 376
三、市場細分策略 377
四、國外經驗借鑒 377
五、行業投資建議 378
圖表目錄
圖表 1 2005年3季度—2015年4季度國內生產總值季度累計同比增長率（%） 87
圖表 2 2015年12月居民消費價格主要數據 88
圖表 3 2005年9月—2015年12月居民消費價格指數（上年同月=100） 90
圖表 4 2014年按收入來源分的全國居民人均可支配收入及占比 92
圖表 5 2005年9月—2015年12月工業增加值月度同比增長率（%） 93
圖表 6 2005年1-9月—2015年1-12月固定資產投資完成額月度累計同比增長率（%） 95
圖表 7 2014年年末人口數及其構成 111
圖表 8 中國總人口及老齡化人口比重，2004年-2030年預測 156
圖表 9 專門建設綜合型養老社區圖例 196
圖表 10 新建大型社區的同時開發養老組團圖例 198
圖表 11 普通社區中配建各類養老產品圖例 200
圖表 12 成熟社區周邊插建多功能老年服務設施圖例 201
圖表 13 與醫療機構結合圖例 202
圖表 14 老設施與幼兒園并設圖例 203
圖表 15 在旅游風景區中開發養老居住產品圖例 205
圖表 16 與商業地產結合，開發老年公寓 207
圖表 17 我國養老地產的進入壁壘 253
圖表 18 養老度假地產項目分布 261
圖表 19 產業資產進入養老地產情況 262
圖表 20 地產商養老地產開發情況 264
圖表 21 保險公司進入養老地產情況 265
圖表 22 政府、投資機構進入養老地產情況 265
圖表 23 近3年保利房地產（集團）股份有限公司資產負債率變化情況 275
圖表 24 近3年保利房地產（集團）股份有限公司產權比率變化情況 276
圖表 25 近3年保利房地產（集團）股份有限公司固定資產周轉次數情況 277
圖表 26 近3年保利房地產（集團）股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 278
圖表 27 近3年保利房地產（集團）股份有限公司總資產周轉次數變化情況 279
圖表 28 近3年保利房地產（集團）股份有限公司銷售毛利率變化情況 280
圖表 29 近3年萬科企業股份有限公司資產負債率變化情況 284
圖表 30 近3年萬科企業股份有限公司產權比率變化情況 285
圖表 31 近3年萬科企業股份有限公司固定資產周轉次數情況 286
圖表 32 近3年萬科企業股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 287
圖表 33 近3年萬科企業股份有限公司總資產周轉次數變化情況 288
圖表 34 近3年萬科企業股份有限公司銷售毛利率變化情況 289
圖表 35 近3年金成房地產集團有限公司資產負債率變化情況 295
圖表 36 近3年金成房地產集團有限公司產權比率變化情況 296
圖表 37 近3年金成房地產集團有限公司固定資產周轉次數情況 297
圖表 38 近3年金成房地產集團有限公司流動資產周轉次數變化情況 298
圖表 39 近3年金成房地產集團有限公司總資產周轉次數變化情況 298
圖表 40 近3年金成房地產集團有限公司銷售毛利率變化情況 299
圖表 41 近3年盛世天頤投資(集團)股份有限公司資產負債率變化情況 304
圖表 42 近3年盛世天頤投資(集團)股份有限公司產權比率變化情況 305
圖表 43 近3年盛世天頤投資(集團)股份有限公司固定資產周轉次數情況 306
圖表 44 近3年盛世天頤投資(集團)股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 307
圖表 45 近3年盛世天頤投資(集團)股份有限公司總資產周轉次數變化情況 308
圖表 46 近3年盛世天頤投資(集團)股份有限公司銷售毛利率變化情況 309
圖表 47 近3年親和源股份有限公司資產負債率變化情況 312
圖表 48 近3年親和源股份有限公司產權比率變化情況 313
圖表 49 近3年親和源股份有限公司固定資產周轉次數情況 314
圖表 50 近3年親和源股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 315
圖表 51 近3年親和源股份有限公司總資產周轉次數變化情況 316
圖表 52 近3年親和源股份有限公司銷售毛利率變化情況 317
圖表 53 養老服務產業鏈分布圖 329
圖表 54 2002-2015年中國65歲以上人口數量及占比統計 330
圖表 55 2002-2015年中國逆撫養比趨勢圖 330
圖表 56 35個大中城市養老地產發展潛力TOP10 358
圖表 57 35個大中城市養老地產發展潛力TOP20 359
圖表 58 35個大中城市養老地產發展潛力TOP35 360
圖表 59 高端型和基礎型養老社區在選址上建議考慮的各種要素 370
表格目錄
表格 1 近4年保利房地產（集團）股份有限公司資產負債率變化情況 275
表格 2 近4年保利房地產（集團）股份有限公司產權比率變化情況 276
表格 3 近4年保利房地產（集團）股份有限公司固定資產周轉次數情況 277
表格 4 近4年保利房地產（集團）股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 278
表格 5 近4年保利房地產（集團）股份有限公司總資產周轉次數變化情況 279
表格 6 近4年保利房地產（集團）股份有限公司銷售毛利率變化情況 280
表格 7 近4年萬科企業股份有限公司資產負債率變化情況 284
表格 8 近4年萬科企業股份有限公司產權比率變化情況 285
表格 9 近4年萬科企業股份有限公司固定資產周轉次數情況 286
表格 10 近4年萬科企業股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 287
表格 11 近4年萬科企業股份有限公司總資產周轉次數變化情況 288
表格 12 近4年萬科企業股份有限公司銷售毛利率變化情況 289
表格 13 近4年金成房地產集團有限公司資產負債率變化情況 294
表格 14 近4年金成房地產集團有限公司產權比率變化情況 295
表格 15 近4年金成房地產集團有限公司固定資產周轉次數情況 296
表格 16 近4年金成房地產集團有限公司流動資產周轉次數變化情況 297
表格 17 近4年金成房地產集團有限公司總資產周轉次數變化情況 298
表格 18 近4年金成房地產集團有限公司銷售毛利率變化情況 299
表格 19 近4年盛世天頤投資(集團)股份有限公司資產負債率變化情況 304
表格 20 近4年盛世天頤投資(集團)股份有限公司產權比率變化情況 305
表格 21 近4年盛世天頤投資(集團)股份有限公司固定資產周轉次數情況 306
表格 22 近4年盛世天頤投資(集團)股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 307
表格 23 近4年盛世天頤投資(集團)股份有限公司總資產周轉次數變化情況 308
表格 24 近4年盛世天頤投資(集團)股份有限公司銷售毛利率變化情況 309
表格 25 近4年親和源股份有限公司資產負債率變化情況 312
表格 26 近4年親和源股份有限公司產權比率變化情況 313
表格 27 近4年親和源股份有限公司固定資產周轉次數情況 314
表格 28 近4年親和源股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 314
表格 29 近4年親和源股份有限公司總資產周轉次數變化情況 315
表格 30 近4年親和源股份有限公司銷售毛利率變化情況 316